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相続登記の義務化とその内容について

相続登記とは?

相続登記とは、相続人が被相続人から相続した不動産の名義を、被相続人から相続人へと変更する名義変更登記手続きをいいます。
被相続人から相続した財産の中に不動産が含まれている場合には、相続登記をしなければなりません。
後述しますが、相続登記を行うためには、被相続人の出生から死亡時までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、相続人間で作成した遺産分割協議書、印鑑証明書などの書類を揃え、相続した不動産の所在地の法務局に申請をする必要があります。
相続登記がなされないまま不動産(特に土地)が放置されると、所有者不明の不動産となり有効な利用ができないことから、法改正により、令和5年4月1日から相続登記が義務化されることになりました。

相続登記が義務化されるに至った背景

これまでは、相続登記は義務化されておらず、相続登記の申請の期限も設けられていませんでした。
その結果、相続した不動産の名義が被相続人のまま放置されることが多々ありました。

もっとも、相続した不動産の名義が被相続人のまま放置されると、さらなる相続が発生して、その結果、相続人が多数に及ぶ可能性があります。
そうなった場合、多数の相続人が少しずつ持ち分を共有することとなります。
しかし、実際の持ち分が不動産登記簿に反映されていないことから、自身がどのくらいの持ち分を保有しているかわからなくなります。
そして、相続人が増えれば増えるほど、遺産分割を行う人数が増えて複雑化するとともに、遺産分割協議などの手続きが煩雑になり、不動産の売却・活用などをしたくても身動きが取れなくなる、という事態を避けられません。

また、代替わりが重なるほど、そもそも自身が持ち分を持っていることすら認識せず、その結果、相続した不動産が放置され、所有者不明の不動産が発生することに繋がりかねません。
このように所有者が不明な不動産(特に土地)が発生すると、誰もその土地を購入しようと思わなくなるでしょう。
さらにこのような土地の所有者不明問題により、公共事業の実施にも支障が出てきます。
日本では土地が使える面積が限られていますので、所有者が不明な土地が増えると、やがて有効活用できない土地ばかりとなってしまいます。

このような背景から、相続登記が義務化されることになりました。

相続登記が必要なケース

では、どのような場合に、相続登記をしなければならないかをご説明いたします。

①不動産を相続したとき

相続財産に不動産が含まれている場合には、相続登記をしなければなりません。
令和5年4月1日以降は、不動産の取得を知ってから3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
不動産の所有関係を確定し、後の世代にトラブルを引き継がないようにする必要があるのです。

②不動産を売却するとき

不動産を売却する際には、その不動産の相続登記をしなければなりません。
そもそも、相続登記を経た上でなければ、買主へ登記名義を移転することができません。
また、相続登記が未了のままであれば、購入希望者としては、誰がその不動産を取得した所有者であるかが分かりません。
実際の所有者から不動産を買い受けなければ、最終的に自分のものにすることができないおそれがあるため、購入希望者としては、その不動産の購入の話を進めることができなくなるでしょう。
このような理由から、不動産を売却する際には、必ず相続登記をすることが求められるのです。

③不動産を担保にするケース

相続した不動産に抵当権などの担保権を設定して金融機関から融資を受けようとする場合には、相続登記をしなければなりません。
この点、抵当権を設定しようとする不動産について相続登記がなされていないのであれば、金融機関としてもその不動産の正確な所有者が誰であるかの判断ができず、担保物件となり得るかどうかが分からないため、融資を拒否されてしまうでしょう。
そのため、相続した不動産を担保に入れるためには、相続登記をしておく必要があるのです。

相続登記義務化でしなければならないこと

①申請期限内の相続登記

令和5年4月1日以降は、不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
これを怠った場合には、10万円以下の過料の対象となります。
このことは、遺言によって、不動産を譲り受けた場合も同様です。
また、令和5年4月1日以前に取得したことを知っている不動産については、令和8年3月31日までに相続登記をすることが必要です。

もっとも、遺産分割がなかなかまとまらず、相続登記ができないという場合もあります。
そのような場合には、相続登記の義務を猶予する予備的な制度として、相続人申告登記(仮称)を行うことができます。
もちろん、その後に遺産分割がまとまった場合には、遺産分割の日から3年以内に登記をしなければなりません。

②具体的な手続き

相続登記を行うには、
●被相続人の出生から死亡時までのすべての戸籍謄本
●相続人全員の戸籍謄本、及び、住民票(戸籍附票)
●(誰がその不動産を相続するかを決めた)相続人間での遺産分割協議書
●各相続人の印鑑証明書
●相続登記をする不動産の固定資産評価証明書
●登記申請書
が必要になります。

そして、これらの書類を、相続登記を行う不動産の所在地を管轄する法務局に申請する必要があります。

弁護士にご相談ください

相続登記は手間とコストがかかる手続きであるため、長年放置している方もいらっしゃると思います。
また、遺産分割がまとまらず、相続登記ができていない、という方もいらっしゃると思います。
当事務所においては、相続登記の手続きはもちろん、遺産分割の段階からワンストップでサポートさせていただくことができますので、まだ相続登記をされていない方はお早めにご相談ください。

(弁護士・下山慧)

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