空き家の相続に関する手続きと注意

空き家を相続する前に確認すべき事項

被相続人が亡くなり相続が発生した際に、相続財産（遺産）の中に空き家が含まれている場合があります。
このとき、仮に空き家に資産価値がある場合には、売却したり、リフォームをして賃貸に出したりするなどの活用方法が考えられます。
しかし、逆に、空き家に資産価値がない場合には、所有しているだけで後述するようなデメリットがあります。
そして、空き家を放置することによるメリットはありません（放置することは、問題を先延ばしにしているだけです）。
そのため、相続財産の中に空き家が含まれている場合には、資産価値があるかどうかを見極め、資産価値がないと判断される場合には、空き家を処分するなど何らかの手立てを考えなければなりません。

空き家を放置することのデメリット

まず、空き家を放置すると劣化が進むため、当然のことながら、資産価値が低下していきます。
また、空き家に限ったことではありませんが、不動産を所有すると、それだけで固定資産税がかかります。
そのため、空き家を売却する場合には、早いに越したことはありません。

さらには、空き家が劣化することで、倒壊の可能性があり、その結果、近隣住民や通行人に被害を及ぼす可能性があります。
実際に空き家に住んでおらず、管理をしていなかったとしても、このような損害が生じた場合には、法律上、空き家の所有者は損害賠償義務を負うこととなります。

そして、空き家は放火の対象となったり、ごみが不法投棄されたり、不審者の出入り・たむろする場所となったりするなど、周囲の治安の悪化にもつながります。

空き家の資産価値の判断と対処方法

空き家を放置した場合、上記のようなデメリットがあるため、早期に適切な対応をする必要があります。
そして、どのような対応をとるべきかについては、前述したように、空き家の資産価値の有無によって変わってきます。

空き家に資産価値がある場合

空き家に資産価値がある場合には、そのまま維持管理したり、売却したり賃貸したりするといった活用方法があります。
将来的に居住する可能性があるのであれば、手間や費用が掛かりますが、定期的なメンテナンスを行い、火災保険に加入しておくのがよいでしょう。

空き家の売却を検討する場合には、前述したように、資産価値が高いうちに売却するのがよいでしょう。
ただし、後述するように、売却する前に相続登記を済ませておく必要があります。

空き家を賃貸する場合には、賃料を得ることができます。
また、貸主としての修繕義務などはありますが、借主が不動産を利用することから、ある程度の劣化を防ぐことができるというメリットもあります。
ただし、賃貸する場合も同様に、先に相続登記を済ませる必要があります。

空き家に資産価値がない場合

空き家に資産価値がない場合には、空き家を相続しないという手段を検討してもよいでしょう。
相続の開始（被相続人の死亡）を知ってから３か月以内に家庭裁判所に相続放棄の申述の手続きを行うと、相続財産を引き継がないこととなります。
これにより、空き家を相続することがなくなります。
ただし、相続放棄の手続きを行った場合、空き家だけでなく、他の相続財産も一切相続することができなくなるため、事前に相続財産に関する十分な調査をすることが必要です。

また、相続放棄をしない場合であっても、前述したように、空き家を保有していると固定資産税の負担や劣化による倒壊の危険性があるため、早期に適切な対応をとる必要があります。
特に、自治体から、そのまま放置すれば倒壊の危険となるおそれのあると判断されたり、著しく衛生上有害となるおそれのある状態と判断されたりした場合には、空き家対策特別措置法の「特定空家等」に指定される可能性があります。
「特定空家等」に指定された場合、自治体から修繕などの措置を行うように助言、指導といった行政指導がなされ、これに従わない場合には、自治体から勧告、命令を受け、最終的には５０万円以下の過料に処される可能性があるので注意が必要です。
そのため、空き家に資産価値がない場合には、このような行政指導や処分を受けたり、前述した倒壊などの被害が発生したりする前に処分をすることを検討しましょう。

なお、空き家を隣家に贈与するという方法も考えられますが、上記のようなデメリットを引き継ぐことになるため、そもそも資産価値がない不動産を受け入れたいと考える人はほとんどいないでしょう。
また、自治体によっては空き家に関する相談窓口を設けているところもありますが、主として空き家の維持管理・活用に関する相談を受け付けているだけであり、財政面の負担の観点から、自治体が寄付を受け入れることはほとんどありません。

空き家の相続における手続きと注意点

空き家を相続するにあたっての確認事項については、以上に述べてきたとおりですが、最後に、相続における手続きについてご説明いたします。

まずは、相続人が複数人いる場合には、誰がその空き家を相続するのかを決める遺産分割を行う必要があります。
相続人間で話し合いができるようであれば、その内容を遺産分割協議書としてまとめることとなります。
話し合いが難しいようであれば、家庭裁判所に遺産分割調停の申立てをし、誰が相続するのかを決める手続きを行う必要があります。
なお、相続人が一人の場合には、遺産分割を行う必要はありません。

次に、空き家を相続する人が決まったら、早期に相続登記をする必要があります。
相続登記をしないままでいると、その相続人が亡くなってさらに相続が発生するなど権利関係が複雑になるおそれがあります。
なお、法律の改正により、相続登記が義務化されることとなり、その結果、相続を知ってから３年以内に相続登記をしなければ、１０万円以下の過料が課される可能性があります。

まとめ

このように、相続財産の中に空き家が含まれている場合には、資産価値の有無にかかわらず、早期にどのような対処をすべきか判断する必要があります。
特に、資産価値がない場合には、期限内に相続放棄をしたり、倒壊などの被害が生じる前に処分をしたりするなどの手間や負担が大きいため、早期に適切な行動に着手していく必要があります。

当事務所では、不動産の資産価値の判断や、どのような対処をすべきかに関して、相続人のご希望にあったアドバイスを行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。