共有不動産に関する法改正【令和５年４月１日施行・民法改正】

１　共有不動産に関する法改正

被相続人の所有していた不動産は、遺産分割がなされるまで、相続人らが相続分に従って共有しているという扱いになります（このような状態を、「遺産共有」と呼びます。）。
そして、民法には共有物の利用に関するルールがあり、遺産分割未了の不動産についても、これに従うことになります。

しかし、従来の民法のルールは、共有者やその所在が分からない場合に対応していないなどの点から、共有物の利用が困難となるケースを発生させていました。
このことは、遺産分割未了の不動産、特に、遺産分割がされないうちに相続人が亡くなり、相続人の範囲が拡大した不動産で問題となります。

この点に関し、令和5年4月1日に施行された民法改正により共有物に関するルールが変更され、上述のような事案についても、共有不動産を利用する方法が設けられました。
このコラムでは、共有物に関する民法改正について解説していきます。

２　共有不動産の利用促進に関する法改正

（１）法改正の概要

共有不動産の利用促進に関する法改正として、
・共有物の利用方法の一種である「管理」の範囲の拡大・明確化
・共有者の一部が共有物を使用している場合のルールの制定
・共有物の「管理」に関し、賛否を明らかにしない共有者がいる場合の「管理」の方法の創設
・所在等不明共有者がいる場合の共有物の利用方法の創設
・共有物の管理者制度の創設
・共有の規定と遺産の共有持分の関係の明確化
がなされました。

詳細は以下のとおりです。

（２）共有物の「管理」の範囲の拡大と明確化

（改正前）
共有物の利用に関する行為は、その内容によって、「変更」「管理」「保存」に分類され、それに応じて、
・「変更」であれば共有者全員の同意が必要
・「管理」であれば共有者の過半数の同意が必要（※共有物に関する同意における過半数は、共有者の人数ではなく、共有持分の過半数を指します。
例えば、共有者が3名おり、それぞれ５１％、２５％、２４％の持分を持っているとすると、５１％の持分を持つ１名の同意があれば、過半数の同意があったことになります。
以下、共有持分について過半数を超える共有者の同意がある場合を、単に「過半数の同意」と表記します。）
・「保存」であれば他の共有者の同意は不要
となっていました。

これらの行為の分類は、共有物を処分する行為やその性質を変える行為は「変更」、共有物を維持するための行為は「保存」、それ以外の行為は「管理」となります。
しかし、これらは明確に区別できるものではないことから、それぞれの行為について、どれ程の同意を要するかは判然としないことがありました。
例えば、共有不動産を第三者に賃貸する行為が「管理」にあたるか「変更」にあたるかは、その期間により判断の分かれるところでした。
また、少しでも「変更」にあたり得る行為であれば、共有者全員の同意を要することになり、共有物の利用の妨げとなっていました。

（改正後）
「管理」として一定期間の賃借権の設定が可能であることが明確化されました。
また、形式的には「変更」にあたる行為でも、その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」については、「管理」同様、過半数の同意で行えることとなり、（広義の）「管理」の範囲が拡大されました。

これにより、共有不動産を賃貸するなどの方法で利用しやすくなったといえるでしょう。

（３）共有物を使用する共有者がいる場合のルール

（改正前）
各共有者は、共有物の全体を使用できるということが法律上明示されています。

しかし、共有物を使用する共有者と使用していない共有者の権利については、特段の調整が明示されていません。
共有物を使用していない共有者が、使用している共有者に対して、使用料相当額の支払いを請求できると考えられているにとどまる状況でした。
これに加えて、各共有者は、共有物を使用しているかに関わらず、過半数の同意による「管理」を行うことができるため、共有者の一部による共有物の使用と、他の過半数の共有者による共有物の「管理」が矛盾する可能性があり、この点について特段の調整は図られていませんでした。

（改正後）
共有物を使用する共有者がいる場合について、共有者間の権利を調整するためのいくつかのルールが創設・明確化されました。
・共有物を使用する共有者が、原則的に他の共有者に対して持分に応じた対価を支払う必要があることが明確化されました。
・共有物を使用する共有者が、共有物を適正に保管する義務（善良な管理者としての注意義務）を負うこととなりました。
・「管理」行為については、共有物を使用する共有者がいる場合でも、過半数の合意があれば可能であることが明確化されました。他方で、共有者間の決定に基づいて共有物を使用している共有者がいる場合に、その共有者に特別の影響を及ぼすときは、その共有者の承諾を得る必要があるものとされました。

これにより、共有物を使用する共有者の地位が安定するとともに、他の共有者の権利や「管理」との関係が明確化されたといえます。

（４）賛否を明らかにしない共有者がいる場合の管理

（改正前）
共有物の「管理」については過半数の共有者の同意が必要なため、反対する共有者がいる場合のほか、連絡を無視するなど、同意も反対もしない共有者がいる場合にも、「管理」を行うことができない状況が発生していました。

例えば、４人の共有者が４分の１ずつの共有持分を有しているケースで、うち２人が同意、１人が反対、１人は賛否を明らかにしないという場合、過半数の同意が無いので、「管理」を行うことはできませんでした。

（改正後）
賛否を明らかにしない共有者がいる場合に、その共有者を除外して、残りの共有持分について、過半数の共有者の同意があれば、「管理」を行う方法が創設されました。

上述の例では、賛否を明らかにしない１人（４分の１）を除外し、残りの４分の３について過半数の同意があればよいので、２人（４分の２）の同意で「管理」を行うことが可能となります。
具体的な方法としては、共有者に相当な期間を定めて「管理」に関する賛否を明らかにするように催告を行い、賛否が明らかにならない場合に、裁判所に対し、「当該共有者を除いた共有者の過半数で「管理」に関する事項を決められる」という決定を求めることになります。

（５）所在等不明共有者がいる場合の「変更」・「管理」

（改正前）
共有者が明らかでないときや共有者の所在が分からないとき（以下、これらの共有者を「所在等不明共有者」といいます。）、共有者全員の同意を得ることができないため共有物の「変更」は不可能であり、「管理」も過半数の同意を確保するのが困難な状況にありました。

（改正後）
「変更」「管理」のいずれについても、所在等不明共有者以外の共有者の全員または過半数で決める方法が創設されました。
こちらについても、裁判所に対し、「変更」や「管理」に応じた決定を求めることになります。

（６）共有物の管理者

（改正前）
共有物の「管理」にあたる行為をする際、その都度、共有者の過半数の同意を得なければならないとすると、共有物の利用は非常に困難になります。
これを回避するために、共有物の管理者を選任し、「管理」を任せることが可能と考えられていました。
しかし、法律の規定は存在しないため、その選任方法や権限の範囲が不明確でした。

（改正後）
共有物の管理者に関する規定が明文化されました。
共有物の管理者の選任は、「管理」行為自体と同様に、過半数の同意が必要とされ、また、管理者の権限の範囲も明示されました。
なお、誰を共有物の管理者にするかに制限はないため、共有者の一人でもそれ以外の第三者でも共有物の管理者に選任することが可能です。
これにより、共有物の管理者を選任し、「管理」を委ねる方法が取りやすくなったといえます。

（７）共有の規定と遺産の共有持分

（改正前）
遺産分割における相続分は、相続人の身分関係・人数に応じた法定相続分（これとは別に、遺言によって相続分が指定されている場合には、その指定相続分）に、特別受益・寄与分といった調整を加え、具体的相続分が算出されます。
遺産分割前の共有状態については、法定相続分（または指定相続分）によるのか具体的相続分によるのかが明確ではなく、また、後者だとすると遺産分割前の段階において持分割合が画定しにくいという問題点がありました。

（改正後）
遺産分割前の共有状態における共有持分については、法定相続分（または指定相続分）によることが明確化されました。

３　共有関係の解消促進に関する法改正

上述のとおり、共有物の利用促進に関する法改正がなされました。
他方で、共有関係自体を解消するのが、共有物を利用し、また、共有関係の複雑化を防止するためにも有効です。

共有関係の解消促進についても、以下の法改正がなされました。

（１）共有物分割請求の裁判

（改正前）
共有物は共有者間の協議によって分割することが可能ですが、協議が整わないときは、裁判所に分割を請求することができます。
しかし、条文の定める分割方法は、現物をそのまま分割するか、競売のみであり、これに対し、裁判所の運用により賠償分割（共有者の一部に取得させ、その共有者が他の共有者に持分に応じた金銭を支払う方法）が認められている状態でした。

（改正後）
分割方法として、賠償分割ができることが条文上明示され、これに伴う手続が整備されました。
また、協議が整わない場合のみならず、協議ができない場合も裁判所に対する請求を行えることが明示されました。
なお、共有物が遺産である場合には、共有物分割請求ではなく、遺産分割を行う必要があります。
これに対し、被相続人と第三者の共有物のうち、被相続人の共有持分のみが遺産共有の状態になっている場合、被相続人の死亡より１０年を経過しているなどの一定の条件のもと、共有物分割請求を行うことも可能とされました（これにより、第三者との関係で共有物分割請求を行い、相続人間で遺産分割を行うという二度手間を省くことが可能となりました。）。